こちらの記事では、違法建築についてご紹介いたします。

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違法建築について

違法建築とは建築基準法や地域の条例などに違反して建築された建築物のことです。建築物を建てるときは行政へ確認申請し、建築計画に問題がないかを確認してもらってから建てます。

違法建築はそうした確認申請した証拠がないものや、行政が確認を取った建築計画とは違う建築物を建築したもの、そして完了検査が済んでいる建築物をその後に確認申請せず増改築したため違法となったものが該当します。

既存不適格建築物との違い

既存不適格建築物とは建築した当時の建築基準法などに適合しており問題が無かったはずが、法改正が行われたことにより法令などに適合しなくなった建築物のことをいいます。

既存不適格建築物は現行の法令に適合しない箇所をそのままにしていても違法建築としては扱われません。しかし増改築しようとする場合、増改築の条件によっては現行法へ適合させなければ違法建築として扱われてしまいます。

違法建築と建築基準法のルール8つ

建築基準法とは建築物を建てるときや利用時に守らなければならないルールについて定められている法律です。建築基準法は1950年に制定されました。社会情勢などを反映しながら建築は法改正が繰り返し行われています。

建築基準法は大まかに2つに分類できます。敷地と道路に関する基準、建ぺい率、容積率など市街地環境が良好となるように定められた集団規定と、建築物単体の安全性、耐久性、耐震性について建築物の基準を定めている単体規定の2つです。

この2つの規定が守られていない建築物は違法建築となります。違法建築と建築基準法のルールについて紹介していきます。

出典：国土交通省参考資料

違法建築と建築基準法のルール1：建ぺい率

建ぺい率とは敷地面積に対しての建物面積の割合のことです。建ぺい率からは敷地内でどれくらいの面積に建築物を建てられるのかが分かります。

建ぺい率には制限があり、条例によって30％から80%と上限が決められています。この建ぺい率をオーバーしてしまった建築物は違法建築物として扱われます。

違法建築と建築基準法のルール2：容積率

容積率とは敷地の面積と建物の延べ床面積の割合のことです。容積率も建ぺい率と同じように条例などによる制限があります。また容積率は建築物の建築面積だけでなく高さも関わってきます。

そのため建物を建築するときは容積率違反だけに気を取られず、地域により景観などの問題から建築物の高さ制限が設けられている場合もあることを覚えておく必要があるでしょう。

敷地面積100㎡、建ぺい率40％、容積率80%という上限がある場合の建築例です。2階建ての建物を建てるとき1階も2階も共に40㎡まで建築できます。

さらに3階建ての建物を建てるときは、1階が40㎡であるとき2階の面積を20㎡にすると3階部分も20㎡とできますが、1階から3階まで全てを40㎡としてしまうと容積率オーバーで違法建築となってしまいます。

違法建築と建築基準法のルール3：道路斜線制限

道路斜線制限とは建築物の高さについて制限しているルールのことです。建築物の前面にある道路の反対側の境界線より、一定の勾配で引かれた線のことを道路斜線といい、建築物を建てるときは道路斜線の範囲内に建築物を建てなくてはなりません。

道路斜線の勾配適用角度は住宅などで1：1.25、それ以外の建築物は1：1.5の2種類となり、こうした斜線制限を守っていない建築物は違法建築となります。

道路斜線制限が定められている理由は、道路や隣の敷地の日照権を確保するためや風通しをよくするためです。この他にも周辺に圧迫感を与えないようにという理由でも定められています。

違法建築と建築基準法のルール4：北側斜線制限

北側斜線制限とは北側に隣接している敷地に対して日当たりなどの環境を守るために定められている高さ制限のことです。

例えばすでに建築物がいくつか建っている場所に新たに建築物を建てるとします。後から建築する人は日当たりを考えて、所有地の南側を大きく空けて北側ギリギリに建物を建築したいと思うでしょう。

しかしそれでは北側に隣接している建築物の日当たりが悪くなってしまいます。そうしたことを防ぐために北側斜線制限が定められています。

北極点の方向である真北によって北側斜線制限は算定します。また第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域以外の用途地域では北側斜線制限の適用はされません。

違法建築と建築基準法のルール5：隣地斜線制限

隣地斜線制限とは隣地との間に空間を設けることにより、日当たりや風通しなどを維持できるようにしている高さ制限のことです。

隣地との境界線上で垂直に一定の高さをとり斜線を引く起点にし、起点となるところから一定の勾配で敷地側に斜線を引けば隣地斜線制限が分かります。隣地斜線制限の境界線上の高さや勾配角度は用途地域により異なり、用途地域により隣地斜線制限される範囲も違います。

10mまたは12m以上の建築物を建築できない、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域では隣地斜線制限の適用はされません。

違法建築と建築基準法のルール6：耐震構造

耐震構造とは梁や柱などの強度を高めて地震の揺れに耐えられるように作られている建築物のことです。こうした地震に対する建築物の耐震基準について昭和56年6月1日以降に適用された耐震基準を新耐震基準と呼び、それ以前の耐震基準について旧耐震基準と呼んでいます。

新耐震設計法のポイントは大地震が起きたときの安全性を確認できる構造計算として二次設計を新設したことや、木造建築や補強コンクリートブロック塀などの仕様規定を強化したことなどになります。

耐震基準は過去の大震災に合わせて見直されてきました。そして新耐震設計法が妥当であることは宮城県沖地震などで明らかなものとなっています。そして耐震基準に違反した建造物も違法建築物になります。

違法建築と建築基準法のルール7：建築確認の実施

建築確認とは工事の着手前に行われる建築物が、法令で定められたとおりに建築計画がされているかという確認のことです。この確認が行われた証明に確認済証が発行されます。

また建築確認以外にも平成18年度の法改正のときに義務づけられた、自治体などで指定した特定の工程が終わった段階で行われる中間検査、工事が終了した段階でも完了検査があります。

建築確認で違反が分かったときには建築主や建築工事の請負人などに、工事施工の一時中止や違反を正すようにといった措置が命じられます。

建築確認制度では建築士が設計すること、工事監理者として建築士を置くことといった条件があり、この条件が守られていないと建築確認申請は受理されません。

違法建築と建築基準法のルール8：完了検査

完了検査とは建築物の工事が完了したときに、その建築物が法令の基準に適合しているのかを検査することです。この検査も法令により義務づけられています。

検査後、法令に適合していれば検査済証が発行されます。完了検査を受けていない場合や、検査の結果、法令の基準に適合していないという理由から検査済証が発行されなかった場合は、違反建築物として認定されてしまうこともあるため注意が必要です。

違法建築の例4つ

建築物を建てるときには建築確認申請をして役所から許可を得ることが必要となります。その後、建築し完成検査を受けて検査済証を取得しなければなりません。

このルールは増改築や用途変更についても同様です。ルールに違反した場合、その建築物は違法建築となってしまいます。

違法建築の例1：申請内容と異なる建物を建てた

申請書の確認が行われた後で間取りなどを変更することは、申請内容の虚偽となってしまい違法になります。

間取りを変えれば耐震性について計算しなおさなければなりませんし、窓を増やすだけでも採光の計算をしなおさなければなりません。どうしても変更したい場合は計画変更の申請を行うことになります。

違法建築の例2：許可内容と異なる用途で使用している

許可を受けた用途とは異なる用途で使用している場合も違法となります。異なる用途とは、例えば新しく建てた建築物を住居として申請し許可を得たにもかかわらず完成後は1階部分について許可を得ていないのに、店舗として利用しているなどです。こうした例は違法建築に該当します。

違法建築の例3：無許可で増改築した

建築物の増改築をする場合、以下の条件の当てはまるときには確認申請の提出が必要となります。

10㎡以上の増築、準防火地域や防火地域での増築、また特殊建築物や木造で3階建て以上の建築物などの改修です。こうした条件の建築物を増改築する場合には申請しないこと自体が違法となります。

違法建築の例4：敷地の一部を売却した

建築後、敷地の一部を売却してしまうと違法建築となってしまうことがあります。一部でも敷地を売却してしまうと建築前と建ぺい率や容積率などが変わってしまうからです。

敷地が一部売却されたことにより建ぺい率や容積率が法令の定めた上限をオーバーしてしまうと、違法建築となってしまいます。

違法建築の売買時の注意点3つ

違法建築の売買は禁止されていないため違法建築でも売買できます。しかし違法建築にはデメリットもいくつかあるため売買には注意が必要です。

また違法建築を売るときは買主に違法建築であることを伝えなくてはなりません。そして行政から指導が入ることもあります。そんな違法建築の売買時の注意点をみていきましょう。

違法建築の注意点1：ローンが受けられない

違法建築はローンを受けられません。銀行は物件を担保としたときの評価により融資してくれます。しかし違法建築では売却を考えた時に買い手がなかなか見つかりにくく売却は難しいだろうと銀行は予想します。そのため違法建築は担保として考えにくくローンを受けられません。

違法建築の注意点2：同規模の建替えができない

建築物が既存不適格建築物に当たる場合、同規模の建て替えができません。既存不適格建築物は建築物を建てた後に法令などが変わり、法令の定めた基準と異なってしまった建築物です。

既存不適格建築物の増築や建て替え工事をするときは建築時の基準ではなく、現行の法令に適合させる必要があります。

そのため容積率の規定が適用された昭和40年代以降に建てられた建築物などを、同じ規模で建て替えようとしても現行法では容積率オーバーとなっていることが多く、同規模の建て替えができない物件があります。

違法建築の注意点3：用途が制限される

違法建築は用途が制限されます。違法建築物件の用途変更をしたいときは検査済証が必要です。違法建築ではなく検査済証を紛失してしまい違法建築となっている場合は、申請すれば再取得することが可能です。

しかし何らかの法令に違反しており違法建築となっている建築物はそのままの状態では検査済証発行の対象外となります。用途変更目的で建築確認申請するときは、違反となる部分を改修してから申請する必要があります。

違法建築の物件の見分け方3選

対象の物件が違法建築であるのか見分けがつかないとき、違法建築の物件であるのかどうか確認する方法は3つになります。それは検査済証を確認する方法、是正が可能な物件か確認する方法、専門家に相談する方法です。それぞれどのような方法になるのかみていきましょう。

違法建築の物件の見分け方1：検査済証を確認する

違法建築の物件の見分け方その1は「検査済証を確認する」です。検査済証はその建築物を建てるときの計画が法令に適合しているかを確認済みである証明になります。

そのため建築したときには違法建築に当たらない物件であるという証明になります。ただしこれは建築時のみに該当するため、法改正やリフォームにより違法建築となっている可能性もあるので注意が必要です。

違法建築の物件の見分け方2：是正が可能な物件か確認する

違法建築の物件の見分け方その2は「是正が可能な物件か確認する」です。違法建築物件でも是正が可能である物件は違法となる箇所を是正すれば違法建築ではなくなります。

是正工事には費用がかかります。是正可能な違法物件を購入するときは是正費用についても考慮してから購入する必要があるでしょう。

違法建築の物件の見分け方3：専門家に相談する

違法建築の物件の見分け方その3は「専門家に相談する」です。対象の物件が違法建築であるかどうか知りたいとき、一級建築士など建築のプロに法律に適合しているのかどうか鑑定してもらいます。

建築のプロに依頼するときは一緒に修繕が必要かどうかなど、建物全体の様子を判定してもらうことも可能です。

違法建築とならないようルールを理解しておくことが大事

違法建築とは建築基準法や地域の条例などに違反して建築された建築物のことをいい、違法建築でも売買が可能です。そして違法建築でないことを確認するには検査済証を確認するなどの方法があります。

違法建築とならないようにするには建築基準法が定めている建ぺい率や容積率、耐震基準などのルールを理解して守るようにしましょう。

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