建物のライフサイクルコストと施工管理技術者

建築物を建てる際に、建物発注者は建物の建築費に非常に気を使います。資産として建物を持つにしても、売却用不動産として加工するとしても建築コストは数億から、場合によっては十数億と多大な予算がかかり、しっかりとコストコントロールしないと事業そのものの成否を左右してしまいます。

同じ家賃収入を稼ぐ建物でも、企画性、デザイン性、そして、建物の立地的特性によって建築費は大きく開きが出る場合が多くあります。最初の企画段階で土地の特性、建物の立地的特性をよく吟味し、コストコントロールと機能性、デザイン性をうまくマッチさせて企画を行う必要があります。

多くの企画設計、デザイン設計は意匠デザインを担当する設計事務所が行うケースが多いのですが、実際の建築コストマネジメントに長けているかどうかは設計事務所によって差があります。

設計事務所の企画デザイン性と建築構造上のコストコントロールに一番長けているのは、実施経験が多く施工実績が豊富な施工管理技術者となります。実施の工種による発注単価と施工手順及び施工方法によるコストマネジメントができる施工管理技術者が、企画初期段階から参加するプロジェクトは建築コストマネジメントが成功する割合が高いものです。

そして、現在の建設コストマネジメントは建物を資産としてとらえ、収益面の管理、建物維持管理、そして売却を考えた戦略、コンバージョン、リノベーションを考慮した長期計画と総合的に建物が使用可能な最終段階まで考えたトータルマネジメントが必要とされています。

建物の企画段階から最終的に使えなくなるまでの総費用を、建物の「ライフサイクルコスト」と呼んでいます。ライフサイクルコストは建築費用の約6倍の金額になると言われており、いかに総合的に建物をマネジメントしていくかということがお客様から求められています。

建物のライフサイクルコストマネジメントはいろいろな手法が用いられていますが、一番重要ことは、建物が使えなくなるまで、その機能性を保ちつつ、家賃収入を低減させないように、建物を資産として適正に守っていくことです。

建物の機能性を維持して、収益を落とさないために必要な更新にかかる投資を施しながら、トータルにおいてのライフサイクルコストの低減策が説得力をもって提案でき、実現できるのは建物を作り上げた経験が豊かな施工管理技術者に他なりません。

今回は建物のライフサイクルコストマネジメントが重要視されている現在、そして今後更にマネジメント手法が進化いていく中で、鍵となる経験豊富な施工管理技術者と建物ライフサイクルコストマネジメントについて考えてみましょう。

建物のライフサイクルコストとは

建物のライフサイクルコストとは建物が企画、建築され運営管理、修繕を行い最終的に解体されるまでのすべての費用を合計したものです。LCCと略される場合もあります。

建物のライフサイクルコストは、建築費のおよそ6倍かかると言われています。建物の所有者、企業にとって会計上たいへんコストがかかるのです。

企業会計上の経営資源として以前は「ヒト・モノ・カネ」すなわち、人材、資材、資金と言われていましたが、現在は人材、資金、技術、情報、そしてファシリティ（建物施設費用総計）と言われており、建物資産にかかる費用をいかに効率化するかが経営効率化にとって重要視されています。

建物のライフサイクルコストには、イニシャルコストとランニングコストがかかります。イニシャルコストは、建物を建てるための建築投資資金のことで、取得土地代、企画費、設計費、建築費及び建物取得に対する税金等があります。ランニングコストは、建物を運営管理するために必要な費用で、管理費、保全費、修繕費、エネルギーコスト、税金、保険等のコストでありその内容は多岐にわたります。

今までの建築から運営管理の手法の主流は、企画は意匠設計事務所が主導で行い、建築に関しては建設会社、ゼネコンが行い、建物完成後運営管理に当たっては建物管理会社が運営管理を行うケースが主流でありました。

いわゆる各部門の専門家がセクションごとに業務分担の上、連携を取りながら建築から運営管理、修繕、改築を行っていました。しかしながら、建物のイニシャルコスト及びランニングコストの発生する要素の大部分は、企画設計から実施設計部分で大枠は決まってしまいます。

建物の総トータルコストを抑えるための提案及び実行は、建物の大枠が決まってしまってからでは大きな成果を出しにくいのが現状です。そのため、現在では企画段階から建設会社、設備会社のスタッフをいれてライフサイクルコストを低減するための手法が取られるようになってきています。