デベロッパーとは

デベロッパーとは、英語の「Developer(デベロッパー)」が語源で、もともとは開発者という意味です。
デベロッパーが開発するものは、巨大なオフィスビルや、マンションの不動産開発、駅の再開発、リゾート開発といった、いわゆる不動産です。
つまり、デベロッパーとは、「不動産の開発者」といえるでしょう。

ゼネコンとは

ゼネコンとは、「General Contractor（ゼネラル・コントラクター）」の略語です。「General」は日本語で「総合」「Contractor」は「契約者・請負者」ですので、直訳すると「総合契約者」という意味になります。

ゼネコンは依頼主から受けた注文に従って、ビルやマンションなどをつくる建設会社です。設計から施工までを1社で引き受けることもできますが、多くの下請けの協力会社とともにプロジェクトを完成させるマネージャーのような役割を果たすことも多いです。

スーパーゼネコンについて

スーパーゼネコンとは、ゼネコンの中でも特に規模の大きい企業を指す言葉です。現在では、大林組、清水建設、鹿島建設、大成建設、竹中工務店の5社がスーパーゼネコンと呼ばれています。

スーパーゼネコンは、ゼネコンの中でも特に大規模な建築を手掛けることが多く、高い収益を上げています。上記の5社は、年間の売上高が一兆円を超えるといわれています。また、スーパーゼネコンは自社のみで仕事を請け負うほか、協力してプロジェクトにあたることも多くあるようです。

例えば関西空港の施工には、清水建設と大林組という2社が参加しています。

デベロッパーの仕事内容5つ

デベロッパーは大きく2つに分けられます。住宅デベロッパーと総合デベロッパーです。住宅デベロッパーはハウスメーカーと呼ばれることもあり、名前の通り住宅の開発を行います。

総合デベロッパーは、住宅だけでなくショッピングモールやリゾート地、都心の再開発など、比較的大規模な開発を手掛けます。東京ミッドタウンや虎ノ門ヒルズなどがすぐに思い出せるでしょう。以下ではデベロッパーの具体的な仕事を5つご紹介します。

デベロッパーの仕事内容1：素地取得をする

素地取得とは、これから開発するための土地を手に入れることです。再開発を考えるとわかりやすいかもしれません。町全体が年を取ってリニューアルが必要だったり、狭い土地にたくさんの家が建っていて大地震が起きた際の災害が心配されたりする場所には、再開発が必要とされます。

デベロッパーはまず、その土地にどのような需要があるのか現地調査を行います。場所によって求められる開発のかたちは異なっているため、不動産流通業者や地権者から情報を収集します。情報を分析し、その土地にあったプランを検討し、採算が取れると判断した場合、デベロッパーは地権者などと話し合い、用地を取得します。

デベロッパーの仕事内容2：建築管理をする

大きなプロジェクトである場合、土地の開発には多数の業者が関わりますが、デベロッパーはその取りまとめ役を果たします。

街の再開発を行う場合を考えてみます。デベロッパーはまず、どのような町にするのかという方向性を決め、それに合った商業施設やマンションなどの建造物の規模や配置を考えます。人々が行き来するための駅や道路など、インフラを整える必要もあるでしょう。

計画が定まったらたくさんの業者と協力して街をつくっていきますが、その際に大切なのは、計画通りにプロジェクトが進むように、全体を統括していくことです。関係企業とコミュニケーションをとり、建築を管理していくこともデベロッパーの仕事です。

デベロッパーの仕事内容3：マーケティングをする

一般的にマーケティングとは市場調査を指します。商品やサービスの市場調査を行い、販売戦略を考えるのがマーケティングでしょう。デベロッパーにおけるマーケティングとは、該当エリアの需要がどの程度あるのか、マンションであれば販売価格や賃料を、商業施設であればテナント料の適正額を調査するなどします。

開発した土地から上がる収益が収入になるため、販売戦略を決めるマーケティングは、デベロッパーにとって大切な仕事といえるでしょう。

デベロッパーの仕事内容4：法務や総務の管理をする

プロジェクトが進行していくうえで欠かせないのが法務や総務です。建物を建てる際には法令を遵守する必要がありますが、大規模な都市開発になると関係先は企業にとどまりません。各役所などとも連携を絶やさないようにしていきます。

書類上問題があった場合すべての作業がそこで止まってしまうため、デベロッパーには書類管理の専門的な仕事が求められます。外部に発注することが出来ない部門のため、デベロッパーが請け負うことが多いようです。

デベロッパーの仕事内容5：販売をする

デベロッパーは開発した施設や住宅などの不動産を販売・賃貸することで収益をあげています。具体的には、開発したエリアのオフィスに入居する企業、商業施設に出店する小売業者や飲食店に対して営業を行います。開発した町のコンセプトに合うような借主を探すことも、デベロッパーの仕事といえます。

そのようにして契約した入居者はテナントと呼ばれ、その後の家賃収入がデベロッパーの大きな収入源となります。個人の消費者に不動産を販売することもありますが、法人相手の取引が多いこともデベロッパーの特徴といえるでしょう。

ゼネコンの主な仕事内容2つ

ゼネコンといえば、大規模な建造物の建設が思い浮かぶでしょう。東京スカイツリーをはじめとしたランドマークの建設は、ゼネコンの大きな仕事といえます。また東京湾アクアラインや関西空港建設といったインフラ整備や、災害復興に関する設備など、社会貢献度の高い仕事もゼネコンは行っています。

人々の記憶に残るような建造物をつくるゼネコンですが、その仕事は細かく分けることができます。今回は「現場事務」「施工管理」という、具体的な2つの仕事内容について解説します。

ゼネコンの主な仕事内容1：現場事務

現場事務は、工事現場の環境を整える役割を果たします。実際の作業に入る前に必要となる、下請け会社との契約や関係官庁に提出する書類の作成、安全に工事を進めるための体制の構築などが現場事務の仕事です。

特に重要な仕事の1つに、法令を守っているかどうかのチェックが挙げられます。大規模な現場であればあるほど、関わる職人や協力会社は増えていきます。滞りなく作業を進めていくためにも、関係各所との法令の順守が欠かせません。

ゼネコンというと設計や施工といった面に注目されがちですが、現場事務は、技術面ではない観点からプロジェクトを支える仕事だといえるでしょう。

ゼネコンの主な仕事内容2：施工管理

施工管理とは、実際に行われる作業が滞りなく進むようにマネージメントをすることです。多くの協力企業とコミュニケーションをとり、施工計画をリードしていくのがゼネコンの大きな役割とされています。

大規模な建設には多くの関係者が関わるため、作業を進めていくうえで変更や遅れが出ることはやむを得ないでしょう。その際に、プロジェクトに大きな影響が出ないように調整していくのが施工管理の仕事です。ゼネコンは注文主から受けた依頼全体を統括し、完成までの指揮を執ります。円滑に作業を進めるために、施工管理はとても重要なポイントといえるでしょう。

デベロッパーとゼネコンの違い

それぞれの言葉の意味だけでは、違いが分かりにくいかもしれませんが、建設業界におけるディベロッパーとゼネコンの役割は大きく異なります。
まず、建設工事におけるそれぞれのポジションにおいては、ディベロッパーが川下で、ゼネコンは川上から川中に位置します。
簡単にいうと、「ディベロッパーが企画」で、「ゼネコンが実際の工事を行う」というイメージになります。

たとえば、「お台場にタワーマンションを作る」と想定した場合には、まずディベロッパーが建設用の土地を取得し、マンションの開発を企画します。
次に、マンションのデザインや仕様といった詳細を決めた後に、ゼネコンに発注します。
ゼネコンは、オーダーに基づいてマンションの全体企画を行い、工事を進めます。
そして、ディベロッパーに納品後、マンションが完成する流れとなります。

デベロッパーの今後の動向

不動産開発を主導してきたデベロッパーですが、今後の展望はどのようなものなのでしょうか。社会情勢の変化は、デベロッパーの事業に影響を与えるでしょう。日本国内での事業の伸び悩みが予想されるため、今後は2つの点に力を入れることが考えられます。

1つはソフト面での強化です。人口減少は避けられないため、開発後の土地を有効に活用する必要に迫られるでしょう。町を活性化し、人の往来を促すことで収益を上げていくことが求められるのではないでしょうか。

2つ目は海外事業の強化です。日本国内で蓄積したさまざまなノウハウを海外で展開し、収益につなげられるような方向へ進んでいくといわれています。

デベロッパーとゼネコンの違いについて知ろう

このように建設業界では、それぞれの役割の違いによって、いろいろな作業を分担しています。
また、ディベロッパーとゼネコン以外にも、サブコンといった二次受けの業者もあり、それぞれが得意分野を活かすことで、建設物が完成します。
完成後は、不動産屋などがこれを購入し、その後一般のお客さんが購入していくという流れになっています。
その意味において、ディベロッパーとゼネコンは建設業になくてはならない存在といえるでしょう。

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