そもそもコストオン方式とは？

コストオン方式とは、発注者が専門業者を選んだ工事の合計額に元請業者の工事管理費を上乗せする工事請負契約です。

一括受注方式と分離発注方式の良いところを集めた方式で、建築士が管理者になる場合もあります。

国土交通省はCM（Construction Management）方式と呼び、中立的な立場の調整者による建築工事の導入と定義し日本型の定着を目指しています。

管理会社との契約のみ

コストオン方式は発注者も専門業者も管理会社と契約を結びます。

従来の一括受注方式は、発注者が建設会社と契約し、専門業者は下請けとして建設会社と契約しました。分離発注方式は発注者が建設会社や専門業者とそれぞれ契約し、建設会社と専門業者の間に契約はありません。

コストオン方式は契約がわかりやすく、分離発注方式のように契約が複数になることもありません。

通常の下請けとの違い

コストオン方式と通常の下請けとの違いは、工事費用の決定方法です。

通常の下請けは請負業者の建設会社と専門業者の間で工事費を決め、発注者は請負業者と総工事費を決定します。

一方で、発注者と専門業者で工事費を決めるコストオン方式は、発注者に経費と工事の請負責任が明確になります。業者も顔の見える取引で、施工後のメンテナンス契約など長期的な直接取引が可能です。

コストオン方式の利点6つ

コストオン方式は一括発注と分離発注の良いところを合わせた方法で、発注者にも専門業者にもメリットがあります。

下請けで受注していた専門業者が直接取引によって、受注金額を上げられます。責任区分が明確になり、受注業者は請負責任に見合った工事を行い、工事の品質も向上し、発注者もお得です。

従来の元請けと下請けの関係が対等な立場になり、専門業者の独立性を高められます。

コストオン方式の利点1：下請け業者への受注金額を上げられる

一括受注方式では総工事費から手数料を引いた金額を下請けが受け取っていましたが、コストオン方式では管理費用を上乗せしますので、下請け業者の受注金額をアップできます。

コストオン方式は英語でCost on、経費を上乗せする意味です。工事管理費を上乗せした金額が総工事費になり、下請けは受注金額を満額受け取れます。

発注者と直接交渉する点も、下請けの受注金額を上げられる要因となります。

コストオン方式の利点2：品質が向上する

コストオン方式は下請けの専門業者が直接発注者と話し合って施工内容を決定しますので、技術的な提案による品質向上もメリットです。

発注者のニーズを直接把握し、施工前の状況を実際に確認できます。また、ランニングコストを低減させるライフサイクルコストを重視した高品質の工事や、メンテナンスも考慮した長期的な視野に立った施工も可能です。

建設会社などが仲介しませんので、契約がそのまま実行できます。

コストオン方式の利点3：発注側も得になる

発注者は施工する業者を選べ、要望を施工担当業者に直接伝えられます。

仲介する建設会社がいませんので、自分の希望する業者に依頼できます。仲介業者の提案するパッケージにはない、独自の技術やオリジナルな内装を提案する業者など、自分の好みを反映できる業者と相談し、納得した金額で契約が可能となります。

仲介手数料を引かれない、契約金額通りの施工も大きなメリットです。

コストオン方式の利点4：サブコンとゼネコンの立場が平等になる

コストオン方式は下請けが独立し、管理会社と平等の立場になります。

サブコンとはゼネコンの下請け業者です。大規模工事を受注できる規模や資格を満たせませんので、ゼネコンに対して弱い立場です。しかし、ゼネコンが管理会社のコストオン方式の場合、サブコンも直接発注者から事業を受注可能です。

コストオン方式は、下請け業者の独立を促し、請負企業が丸投げできない体制を構築します。

コストオン方式の利点5：責任の区分がわかりやすくなる

一括受注方式は責任の区分がハッキリしませんが、コストオン方式は責任の所在がわかりやすくなります。

一括受注方式で施工に不備があった場合、発注者は請負会社に苦情を伝えます。請負会社は自社の施工ではありませんので、元請責任を回避することもできます。

コストオン方式は直接受注により、施工の不備の責任がわかりやすくなり、施工業者は自社の担当業務で責任を果たそうと懸命に作業します。

コストオン方式の利点6：管理会社との話し合いを防げる

コストオン方式はアフターフォローも契約に含められますので、経年劣化の手入れを直接受注でき、管理会社との話し合いが不要です。

施工後の経年劣化や必要なメンテナンスを管理会社を通さずに受注可能であるため、担当企業だけで施工でき、施工代金を満額受け取れます。

下請け脱却を目指す専門業者にとって、管理会社との話し合いが不要なコストオン方式は、施工が顧客獲得のチャンスです。

コストオン方式の弱点2つ

発注者にも受注する専門業者にもメリットが多いコストオン方式ですが、弱点もあります。

一括受注方式と比較して、発注者は設計管理費が工事費に加わりますので、負担が大きくなります。また、請負業者に一括で依頼できた手軽さはなく、自分で専門業者を探さなければならず、その分の手間がかかります。

加えて、手数料収入が減った請負業者が営業を強化して自社で施工を手掛け、将来的に小規模な専門業者に仕事が回らなくなる可能性もあります。

設計管理費を上乗せする

コストオン方式は工事費に設計管理費を上乗せしますので、総工事費が増える場合もあります。

個別に専門業者と契約すると、工事費が安くなるとは限りません。同程度の金額の場合、設計管理費が上乗せされるだけ、総工事費が高くなります。また、発注者は管理者と契約するまで、総工事費を把握できない危険性を否定できません。

パッケージ化された一括受注方式は、最初に総工事費がわかる安心感があります。

発注者は手間がかかる

コストオン方式は発注者が業者選定を行いますので、手間がかかります。

個別の専門業者に依頼するのは面倒な作業です。発注者が個人の場合は業者を決めるのは早いですが、マンションの管理組合や企業の場合、意思決定に時間がかかります。付き合いの少ない発注者は依頼するあてもありません。

結局、コンサルタント会社に業者選定を依頼して、コストオン方式の意味がなくなります。

コストオン方式について知ろう

コストオン方式は、発注者と専門業者の間の管理会社がそれぞれと請負契約を結びます。

専門業者は直接発注者のニーズに沿った提案ができ、契約金を満額受け取ることができるほか、責任の区分が明確で、発注者の思い通りの施工ができます。一方で、設計管理費が上乗せされますので、請負契約を結ぶまで、総工事費が把握できないデメリットもあります。

専門業者の独立を促し、施工品質を高めるコストオン方式について理解を深めましょう。