こちらの記事では、B工事についてご紹介いたします。

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工事区分3つ

A工事、B工事、C工事という用語を聞いたことはあるでしょうか。業界ではABC工事と呼ばれています。この用語は主に建築業界で、オフィス移転やテナント改装の時などに使われています。テナントやオフィスの内装依頼するときにとても重要です。

この工事区分は発注者、工事費用の負担、そして工事業者の指定は誰がするのかという違いが大きく分かれています。

今回は、A工事、B工事、C工事の違いを工事区分表で、また注意しておきたい点をわかりやすく解説していきます。

工事区分1：A工事

A工事とは、ビル全体の工事のことです。この工事では主にビルの共用施設や躯体など、ビルの資産維持に関わるような箇所を工事し、発注者と工事費はその建物のオーナー負担で、工業者もオーナー指定の工事業者です。

工事した際の箇所や物の所有権は、全てオーナーにあります。また、借主が工事費を負担したりするということはありません。

工事区分2：B工事

B工事とは、建物内のテナント借主の希望で行われるテナント内の工事です。この工事では、発注者と工事費用がテナントの借主負担となりますが、工事業者の指定は建物のオーナーがします。

この工事で主に行われるのは、法律に則り建物に必要となる設備（電気・照明・防災など）の増設や移設工事です。しかし、所有権は多くの部分がオーナーにあります。

工事区分3：C工事

C工事は、B工事と同様にテナント内の工事です。

この工事では、発注者、工事費用、工事業者の指定をすべてテナントの借主が行います。しかし、事前にオーナーの許可などが必要なので、契約書などをきちんと確認した上で行わなければいけません。

この工事では主に、店内改装や、電話・光回線などのネットワーク・電気工事などの配線工事、そして設置工事などがC工事に含まれます。

B工事は少しややこしい？

ABC工事の中でも、B工事は問題になるケースが多々あります。

テナントを決める際にきちんと契約書を読まなかったために、オーナーとトラブルになるということが多くあります。そして、撤去の際に行う原状回復の工事もB工事に含まれます。

上記でも説明した通り、オーナーが工事業者の指定をするため、想定していた見積額よりも多くなる可能性があります。この費用については、下記で詳しく解説していきます。

B工事の主な内容5つ

ではB工事にはどのような工事が含まれるのでしょうか。

区分分けによってなぜA工事内容なのか、B工事内容なのか、C工事内容なのかがよくわからない場合もあります。そこで詳しくB工事の内容を解説していきます。

今回は大きく分けて5つの工事内容を解説します。

B工事の主な内容1：分電盤

まず1つ目は、分電盤です。

分電盤とは、配電盤から受けた電気を各テナントに分けたり、漏電をいち早く検出し電気を止めたり、電気の使いすぎを防ぐ役割をしています。

分電盤は各テナントに設置されているため、建物全体の工事A工事には該当しませんが、建物全体に関わるので、テナント専有部分に区分されるためB工事となります。

B工事の主な内容2：空調設備

2つ目は、空調設備です。

空調設備は、オフィスビルなど特定建築物に該当する場合は、ビル衛生管理法の中の、建築物環境衛生管理基準に沿って空気基準を保つためにも必要な設備です。

テナントの専有部分の設備工事に当てはまりますが、空調設備はビル全体の設備に関わってくるものなので、B工事として区分されます。

B工事の主な内容3：排気

3つ目は、排気です。

排気は、オフィスビルや店舗などでは建築基準法に定められている換気設備が設置されており、建物の中の換気がきちんとできるようになっています。

これも上記で挙げたように、テナント専用部分の工事ですが、建物全体の安全性や維持に関わってくるので、B工事に区分されます。

B工事の主な内容4：防水設備

4つ目は、防水設備です。

防水設備は、建築物の大切な役割を担っており、防水をきちんとしておかなければ、雨などで水が建物に浸透し、水浸しになってしまいます。きちんとメンテナンスを定期的にしなければ、建物の耐用年数も変わってきます。

防水設備も、建物全体の維持に関わっていますが、テナント専用部分の工事なのでB工事の区分になります。

B工事の主な内容5：排水

そして5つ目は、排水です。

排水設備は、分電盤のような電気設備と同様に重要なものです。排水設備がきちんと働いていないと、テナントに悪臭が漂ったり、汚水が逆流したりする場合もあります。また、法律で半年に1度の点検も義務付けられています。

上記の設備のように、この排水設備もB工事に区分されます。

ビル全体に関わる部分があればB工事になる

C工事として依頼しようとしても、業者やオーナーが建物全体の安全性や工程が、建物全体に関わってくる工事とみなす場合は、B工事と区分されます。

C工事で挙げた設備などが当てはまっていない場合は、B工事に区分されます。ですから、ABC工事のどの区分になるのかきちんと確認し、オーナーに直接相談してから工事するようにしましょう。

B工事における費用の注意点

B工事する際に気をつけなければならない他の点は、費用です。ほとんどの場合、高すぎる値段を請求されます。

この費用に関してはトラブルが起こることが多くあります。工事業者はオーナー指定なので、自分で見積もった額よりも、２～３倍高くなることがほとんどなのです。

自分でなるべく安い業者を探そうとしても、B工事の場合は業者を決められません。借主が業者と価格交渉することも難しく、オーナーはビルの構造をよく知っている業者などに頼むため、値段が高くなってしまうのです。

B工事の際の値下げ交渉

オーナーが業者を決めるため自分で安い業者に頼むのは難しいです。そして業者によっても値段違ってきます。

値段をなるべく安く済ませたい場合はどのような方法があるのか解説していきます。値段のことでオーナーや工事業者とトラブルが起きることが多くあるので、しっかりと確認することが大切です。

オーナーと相談してA工事にしてもらう

まず、オーナーとどの部分を工事したいのかをきちんと相談するということです。

見積もり金額を確認し、想定金額よりもはるかに上回っていた場合、見積もり金額についてオーナーに相談した上で、A工事に切り替えてくれないか、と相談するといいでしょう。

オーナーがA工事で納得してくれた場合、オーナーが費用負担するため、テナント借主は費用を払う必要が無くなります。

同じ工程でC工事の際の見積を出す

次は、C工事業者に同じ工事内容で見積もりを出してもらい、値段交渉するという方法です。

B工事業者かオーナーにその見積もりを見せ、実際はこのぐらいの見積もり額になるのではないか、と相談します。そうすると場合によっては、B工事業者が見積もった金額よりも安くなる可能性もあります。

早いタイミングでC工事業者に見積もりを頼めば、余裕をもって値段交渉することが可能です。

B工事をする際は注意が必要

これまで、ABC工事の工事区分を解説してきました。

B工事では、A工事とC工事ではあまり起こらないような問題があり、オーナーとトラブルになったという例がいくつかあります。なので、テナントを借りる際にはきちんと契約書を読み、改善したいところがあれば弁護士を通して相談するといいでしょう。

B工事は、きちんとした知識を持って行いましょう。

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